現物不動産投資とは？
実際に不動産（アパート・マンション）を購入して行う、本来の不動産投資のことです。
不動産投資クラウドファンディングは、当社が投資家様から集めた出資金をもとに、投資家様に代わって当社が不動産投資（不動産事業）を行うことで、投資家の皆様に収益の一部を分配しています。
この不動産投資を投資家様が自分で行うことができます！
収益不動産（賃貸アパートやマンション）などを購入し、自分で運営すれば、その収益を全て得ることができます。
ここでは、現物不動産投資と不動産クラウドファンディングを比較しながら、それぞれの特徴について解説していきます。
レバレッジ
両者を比較するうえで、もっとも重要なのが「レバレッジ（てこの原理）」の有無です。
不動産投資クラウドファンディングや、一般的な証券、投資信託などでは、自己投資額がそのまま運用額となり、これに利回りをかけた金額が利益になります。
例えば、3000万円の自己資金を年利3%で運用したとき、利益は90万円になります。
※信用取引（株式投資などで、自己資金のレバレッジ3倍程度までを運用額にする方法）は、自己資金より大きい金額運用することができますが、損失が一定割合を超えると自動的に清算されてしまい損が確定してしまうなどのデメリットがあります。
一方で、現物不動産投資では、不動産を購入するときにほとんどの場合融資を利用します。
このときのレバレッジは自己資金の5倍～10倍程度になるので、自己資金より大きい金額を運用額にすることができます。
信用取引と違い、借入の返済が滞らない限り、自動的に清算されることは無いため、一時的な損失で全ての損が確定することはありません。
例えば、3000万円の自己資金で、1億円の不動産を購入（借入7000万円）をしたとき、イールドギャップ* 1.5%としても、利益は150万円になります。
自己資金より大きい金額で運用できる点では
現物不動産投資の方が利益の金額は大きい
自己資本利益率 CCR
クラウドファンディングにはレバレッジが無く、
現物不動産投資にはレバレッジが5倍から10倍あり、
より大きい資産を運用することが、同じ自己資金でも大きな差を生むことがわかりました。
では自己資金をどのくらい効率よく運用できたかはどのように分かるのでしょうか。
それが「自己資本利益率 Cash on Cash Return (CCR)」です。
CCR＝｛（自己資本から得られた利益）＋（他者資本から得られた利益）｝÷（自己資本）×100（%）
自己資本と自己資金は同じ意味です。
CCRの大事な点は、収入のうち、運用額の自己資本率によって、いくらが自己資本から得られた利益なのか、いくらが他者資本（借入）によって得られた利益なのかを分けて考えることです。
これによって、借入をしたことによる利益（＝レバレッジの有効性）を調べることができます。
クラウドファンディングの自己資金は1000万円、利回り7.0%とします。
借入はしていないので、自己資本率は100%です。
年間収入は70万円です。
自己資本率100%なので、自己資本から得られた利益はまるまる70万円です。
CCR＝7.0% となります。
自己資金を7.0%の効率で運用できたということです。
現物不動産投資のCCR
では現物不動産投資ではどうでしょうか。
ここでは、物件価格1億円、利回り7.0%、自己資金1000万円とします。
借入は9000万円、金利2.0%、期間30年とします。
自己資本率は10%ということになります。
年間収入は700万円です。
このうち10%分が自己資本によって得られた収入、90%分が借入によって得られた収入なので、70万円と630万円に分けます。
次に、630万円の収入のうち、借入を返済するので約400万円を返済に充てます。
すると借入によって得られた利益は残り230万円となります。
自己資本によって得られた利益70万円＋他者資本によって得られた利益230万円＝利益300万円となります。
CCR＝（70万円＋230万円）÷1000万円×100(%)
CCR＝30.0%
となります。
自己資金を30%の効率で運用できたということです。
同じ自己資金1000万円でも、他者資本（借入）を利用することで、CCRは約4倍も差が開きました。
これが、現物不動産投資の最大のメリットです。
現物不動産投資のメリット・デメリット
ここまでレバレッジを活かしてより効率よく資産運用ができることから、現物不動産投資が優勢でしたが、もちろんデメリットもあります。
【現物不動産投資の主なデメリット】
・借入返済の責任。自己資金以上の責任を負う。
・不動産運用を自分で行う手間がかかる。
・クラウドファンディングより長期間の投資計画のため予測しにくい。
【クラウドファンディングの主なメリット】
・責任は自己資金まで。それ以上の責任は無い。
・不動産運用は完全に不動産会社が行うので手間が一切無い。
・半年～1年程度の期間なので予測しやすい。
資産形成は投資家それぞれ、段階も目標も異なります。
手間無く安定して少しずつ利益があれば良いのであればクラウドファンディングは手軽でカンタンです。
大きく資産を築き上げたい、年間数百万円のキャッシュフローを目指したいのであれば、現物不動産投資は効率的な資産を大きくするよい手段です。
今の自己資金をどのくらい大きくしたいかによって、どちらを選択すべきか考えてみるのもよいでしょう。
