不動産投資とは？
不動産投資とは、アパートやマンションなどを購入し、入居者から得られる家賃収入と、売却時に得られる売却益を見込んで行う投資です。
対象となる不動産には様々な種類があり、一棟アパート・一棟マンションのほかに、区分マンション、戸建、民泊・ホテルなどが挙げられます。
現金で一括購入する場合を除いて、ほとんどの不動産投資は金融機関から購入資金を借り入れることによって行います。
金融機関は「個人の属性（年収・金融資産・年齢・住所）」と「不動産の担保評価」の組み合わせに基づいて、融資を決定しています。
誰でも、どんな不動産でも、自由に購入して不動産投資を始められるわけではありません。
「属性」「物件」「銀行」の3つの組み合わせから、もっとも投資価値が高い組み合わせを選ぶことが重要です。
なぜ不動産投資が資産形成でもっとも優れているのか
不動産投資は資産形成する手段としてもっとも効率がよい方法です。
その理由は「レバレッジ（テコの原理）」にあります。
不動産投資のポイントは「少ない自己資金で、大きい資産運用を行うこと」です。この自己資金に対する運用資産の倍率を、金融分野ではレバレッジといいます。不動産投資はこのレバレッジの倍率が5倍～10倍程度と非常に大きく、また投資信託等と異なり、一時的に損失があったとしても自動的に損切りさせられることがありません。
3000万円の自己資金を不動産投資と株式投資（投資信託）のどちらに投ずるべきでしょうか。
不動産投資は3000万円の自己資金で1億円程度の不動産を購入し、イールドギャップ（実際の収入から借入返済をした後の手残り額）が1.5%とします。
株式投資は3000万円を年利3.0%で運用できたとします。
単純な利回りでは株式投資が2倍大きいですが、実際に手元に残る金額は、
不動産投資は150万円、株式投資は90万円となります。
10年間投資をしたときの成果は1500万円と900万円と、600万円の差がひらくことになります。
さらに不動産投資では「売却益」も見込めます。
同じ金額の自己資金でも、レバレッジの有無で、最終的な儲けは大きく開くのです。
イールドギャップとは、実効利回り（FCR）から銀行利回り（K%）を引いた、物件価格に対する税引前利益の割合です。
イールドギャップ＝FCR―K%
FCRとは、潜在総収入から空室損や運営経費を差し引いた粗利の、物件価格に対する割合です。
｛（潜在総収入）―（空室損・運営経費）｝ / （物件価格）×100
例）物件価格 1億円、潜在総収入700万円（表面利回り7.0%）、空室損・運営経費120万円
｛700万円―120万円｝ / 1億円 ×100 ＝ FCR 5.8％
借入額の年間返済額に対する割合です。
K% =（年間返済額） / （借入額） ×100
この値は金利と期間だけで決定し、借入額は影響しません。
例1）金利2.0%、借入期間10年、借入額100万円
→ 年間返済額 11.042万円
→ 11.042万円 / 100万円 ×100
→ K%＝11.042%
例2）金利2.0%、借入期間10年、借入額7000万円
→ 年間返済額 772.913万円
→ 772.913万円 / 7000万円 ×100
→ K％＝11.042%
不動産投資の始め方
不動産投資は「属性」「物件」「銀行」の3つの組み合わせによって、購入できる不動産が決定します。
この3つの中で、変えられないのは「属性（年収・金融資産・年齢）」です。
そのため、不動産投資を始めるには4ステップで考えます。
個人の属性では主に以下の要素が重要です。
・年収（過去3年間）
・金融資産
・年齢
・勤務先
・住宅ローン残債の有無
・住所
どの要素をどの程度評価するかは、金融機関によって異なります。
まずはこの情報を基に、利用可能な金融機関を探します。
銀行（金融機関）には様々な種類があります。
・都市銀行
・第一地方銀行
・第二地方銀行
・信用金庫
・政府系金融機関
・ノンバンク系
銀行によって、属性や不動産の評価方法、融資可能なエリア・不動産条件が異なります。当社では常に最新の銀行情報を収集し、属性に当てはまる銀行をご提案いたします。
利用可能な銀行を洗い出し、不動産条件、融資条件の目安をつけます。
融資条件から融資期間と金利が分かれば、必要な実質利回り（FCR）が想定できます。
不動産条件から、所在地・築年・構造・価格が分かります。
不動産条件と融資条件から、リスク許容度に応じて、探すべき不動産が決まります。
ここまでで「属性」「銀行」「物件」の3つの条件が出そろいました。
選び出した銀行と物件から、もっとも投資家の目的に合った組み合わせを選ぶことで、不動産投資を始めることができます。
不動産投資は”出口戦略”（売却）で決まる
不動産投資が成功するかどうかは「出口戦略」で決まります。
投資する不動産を「利回り」で評価してしまいがちですが、
これはある年の収支しか見ておらず、「利回りが高い＝儲けが多い」とは限りません。
最終的な投資成果は
（累計の期中利益）＋（売却益）―（自己資金）＝（最終的な儲け）
となります。
1年間の収支→「スナップショット」 でとらえるのではなく
投資期間全体の収支→「ビデオ」 で評価することが大事です。
つまり、利回りは期中の不動産経営維持の指標に過ぎず、
投資判断は「売却成果の見込み」で決定する必要があります。
出口戦略で投資価値を判断
では、どのように「出口戦略」を組み立てればよいでしょうか。
将来、いくらで売却できるのかは誰にもわかりません。
ですが、過去のデータから将来の予測を立てることはできます。
例えば、今、新築のアパートを購入すると想定して、
10年後にいくらで売却できそうかの予測は、
現在の築10年の類似アパートが参考になります。
築10年のアパートの還元率（年間家賃総収入÷売却価格）を算出できます。
これを「維持」パターンと想定し、「楽観」「悲観」「強く悲観」でいくつかパターンを組み立てます。
これを5年後・10年後・・・30年後と区切りを設け、それぞれの還元率での売却額、および累計収支（投資成果）を算出できます。
この表を用いて、「10年後に還元率7.5%で売却できれば1200万円の利益」などと予想することができるのです。
還元率とは、売却時の値段設定において、年間家賃収入の何％で割り戻すかの割合です。購入時の表面利回りと同じものを指します。
（年間家賃収入）÷（還元率）＝（売却価格）
例）
年間家賃収入700万円の不動産を還元率8.5%で売却するとき
700万円÷8.5%＝約8235万円
↑↓
価格8235万円で、年間家賃収入700万円の不動産の表面利回り
700万円÷8235万円×100＝約8.5%
売却時に還元率を何％に設定するか＝次の買い手が表面利回り何％なら購入するか
と言い換えられるため、様々なパターンでの将来の還元率を予測することで、還元率何％以上で売却するべきかを判断できます。
売却できるかどうか
不動産投資の対象となる不動産には様々な種類があります。
・一棟アパート、一棟マンション
・区分マンション
・戸建
・民泊ホテル
どの不動産に投資すべきかは、投資家様の目標、属性、リスク許容度によってまったく異なります。
ですが、どの不動産を購入するにしても、共通して気をつけなければならないことは、「売却できるか」どうかです。
当たり前だけど意外と見落としがちな点として
「築10年の中古不動産を購入すると、20年後の売却時には築30年になっている」ことです。そして「築30年の不動産をいくらで買ってくれそうか」ということです。
築年が増えると、買い手に以下のデメリットが生じます。
・融資してくれる金融機関が限られてくる
・融資期間が短くなる
・大規模修繕、設備更新の費用を懸念しなければならない
不動産は買い手が居てはじめて売却できます。買い手がつかなければいつまでも売却することはできません。
不動産を購入するときは必ず売却計画を見て、
「もし自分が購入するとしたら、この計画の数字で買いたいか？」
と考えてみてください。
それが妥当な数字であれば、きっと計画通りに売却できると思われます。
無理そうな数字であれば、売却計画の数字を見直した方が良いでしょう。
不動産投資のご相談の流れ
資産形成を始める方は、まず不動産投資のご相談からお申し込みください。
属性情報をご記入いただき、投資家様の目標やリスク許容度をお伺いしながら、全国の不動産から適する物件をピックアップしてご紹介いたします。
弊社営業方針のお約束
・ご相談料は一切かかりません。
・ご相談後に必ず不動産を購入しなければならないなどの約束は一切ございません。
・しつこい営業はいたしません。不動産投資をする意志が無いことをお伝えいただければ即座に営業活動を止めます。
